Regolamento di condominio contrattuale.

E’ il regolamento di condominio predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e dunque approvato, facendo parte integrante del contratto, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari. Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell’edificio. Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l’approvazione di tutti i condomini.

Il regolamento di condominio

L’articolo 1138 del Codice Civile prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini. In caso di numero minore la stesura del regolamento di condominio è facoltativa da parte dei condomini, ma una volta predisposto, allo stesso regolamento verranno applicate le norme previste per quello obbligatorio e avrà la stessa efficacia.
Il regolamento di condominio è molto importante in quanto rappresenta la legge interna dei condomini, che disciplina la vita condominiale. All’interno del regolamento di condominio sono concordate e accettate le norme sui servizi e le parti comuni, le attività dell’amministratore e quelle dell’assemblea condominiale. Al regolamento di condominio si allegano anche le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.

Se da un lato il codice prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento di condominio può approfondire e disciplinare i problemi che ogni condominio incontra in relazione per esempio alla individuazione delle parti comuni o alla ripartizione delle spese. Più un regolamento è completo, più si eliminano i contrasti e le questioni nel condominio e tra amministratore e condomini. Ogni condomino può richiedere la stesura del regolamento di condominio o la revisione del regolamento di condominio esistente, ma il regolamento deve essere comunque approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’ art. 1136 e cioè i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti all’assemblea del condominio.

Si possono avere due diversi tipi di regolamento di condominio, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l’approvazione:

1) Regolamento di condominio contrattuale.

2) Regolamento di condominio assembleare.

Le tabelle millesimali, madifiche ed eccezioni all’unanimità

La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. stabilendo che:

«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
La diversa posizione delle Sezioni Unite
La nuova normativa ha modificato sensibilmente la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 9 agosto 2010 n. 18477). La Cassazione aveva infatti disatteso l’orientamento della giurisprudenza in base al quale per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini.

A fondamento della propria decisione le Sezioni Unite avevano richiamato l’opinione giurisprudenziale in base alla quale nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza è possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, può ben manifestarsi perfacta concludentia.

Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese. Non costituiscono, però, un requisito necessario per la costituzione del condominio.Le tabelle esprimono il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini.Il riscritto articolo 68 disp. att. c.c. stabilisce cheove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.Ciò vale sia per l’accertamento (articolo 68 disp. att. c.c.), sia per la revisione o modificazione delle tabelle (articolo 69 disp. att. c.c.), sia per la ripartizione delle spese (articolo 1127 c.c. ), sia per la partecipazione all’assemblea ( articolo 1136 c.c. ).

Le morosità

In caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali protratta per oltre sei mesi, l’amministratore, laddove il regolamento vigente lo autorizzi espressamente, puo’ sospendere al condomino l’utilizzazione dei servizi comuni (ad esempio il riscaldamento, l’acqua calda, i citofoni, ) suscettibili di godimento separato, attraverso le necessarie operazioni sugli impianti, anche da eseguirsi all’interno della proprieta’ esclusiva del condomino moroso, obbligato a tollerare tali attivita’ sia in forza dello stesso accertamento della facolta’ ex art. 63 disp. att. c.c. in capo alla collettivita’, sia in forza della specifica disposizione regolamentare.
(sentenza del Tribunale Milano, 19 ottobre 1998)

L’acquirente dell’unità immobiliare condominiale è il responsabile, in solido con il proprio dante causa, per il pagamento degli oneri condominiali da quest’ultimo ancora dovuti, limitatamente ai contributi relativi all’anno in corso al momento dell’acquisto ed a quello precedente (Cass. 16975/2005)

La ripartizione delle spese

L’articolo 1123 c.c. dispone che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
E ancora molto importante è quanto dispone l’art. 1118 c.c. secondo il quale “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’art. 1117 c.c. ( cose di uso comune) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti”.

Dalla lettura di questi articoli ricaviamo i principi in base ai quali ripartire le spese tra i singoli condomini:
  1. il criterio generale della ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
  2. il criterio della ripartizione delle spese in base all’uso che ogni condomino può farne;
  3. il criterio del godimento che ogni condomino può trarne dalla cosa;
La ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ossia le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale.

Pertanto i condomini dissenzienti non possono contestare in sede di rendiconto una spesa che essi giudicano inutile, ma devono limitarsi a discuterne l’opportunità in sede di bilancio preventivo.

In pratica i condomini che non sono d’accordo nel procedere a tale spese devono sollevare tale loro obiezione in sede di assemblea al fine di persuadere anche tutti gli altri condomini o almeno la maggioranza di essi ad evitare detta spesa.

Se comunque la spesa viene approvata in sede di assemblea anche i condomini dissenzienti devono partecipare e contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre a quanto statuito dalla maggioranza assembleare.

Le norme in materia di spese condominiale possono comunque essere derogate dall’unanimità dei condomini attraverso il regolamento condominiale.

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Le maggioranze richieste relativamente alle delibere più frequenti

Di seguito sono riassunte in tabella le maggioranze richieste relativamente alle delibere più frequenti.

ARGOMENTO CONDOMINI MILLESIMI
(tra parentesi è indicata la maggioranza necessaria in seconda convocazione)
Amministratore: compenso 1/3 condomini (idem) 334 (idem)
Amministratore: nomina, riconferma e revoca maggioranza intervenuti
(magg. int. e 1/3 cond.)
500 (idem)
Ascensore: superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/89) maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500 (334)
Costituzione di diritti reali unanimità (idem) 1000 (idem)
Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500 (334)
Impianto di riscaldamento: rinuncia al servizio unanimità (idem) 1000 (idem)
Impianto di riscaldamento: trasformazione per contenimento energetico
(L. n. 10/91)
maggioranza intervenuti
(idem)
501 (idem)
Innovazioni: gravose o voluttuarie unanimità (idem) 1000 (idem)
Innovazioni: pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza; alterazione del decoro architettonico; inservibilità all’uso o al godimento di parti comuni unanimità (idem) 1000 (idem)
Innovazioni: uso più comodo, miglioramento o maggior rendimento delle cose comuni maggioranza condomini(idem) 667 (idem)
Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 179/92) maggioranza intervenuti
(idem)
500 (idem)
Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore maggioranza intervenuti
(magg. int. e 1/3 cond.)
500 (idem)
Locazioni ultranovennali unanimità (idem) 1000 (idem)
Manutenzione ordinaria maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500 (334)
Manutenzione straordinaria: riparazioni di notevole entità maggioranza intervenuti
(magg. int. e 1/3 cond.)
500 (idem)
Parcheggi sotterranei o siti al piano terreno: realizzazione (L. n. 122/89) maggioranza intervenuti
(idem)
500 (idem)
Perimento inferiore a 3/4: ricostruzione edificio maggioranza intervenuti
(magg. int. e 1/3 cond.)
500 (idem)
Perimento totale (superiore a 3/4): ricostruzione edificio unanimità (idem) 1000 (idem)
Portierato: soppressione, istituzione o modificazione del servizio maggioranza condomini
(idem)
667 (idem)
Regolamento: approvazione e modifiche maggioranza intervenuti
(idem)
500 (idem)
Regolamento contrattuale: modifiche comportanti variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive unanimità (idem) 1000 (idem)
Rendiconto annuale maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500 (334)
Residui attivi: impiego maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500 (334)
Scioglimento: divisione in parti con caratteristiche di edifici autonomi (Att. c.c., art. 61) maggioranza intervenuti (idem) 500 (idem)
Scioglimento: modifiche allo stato attuale dell’edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome (Att. c.c., art. 62, c. 2) maggioranza condomini (idem) 667 (idem)
Sopraelevazione: autorizzazione in caso di divieto unanimità (idem) 1000 (idem)
Spese: ripartizione maggioranza intervenuti
(1/3 condomini)
500 (334)
Tabelle millesimali: formazione o modifica unanimità (idem) 1000 (idem)
Vendita o cessione di beni unanimità (idem) 1000 (idem)

Le maggioranze per le delibere dell’assemblea

Sono valide le deliberazioni assembleari approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea in seconda convocazione (il caso che si verifica più frequentemente) delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Le deliberazioni prese dall’assemblea, rispettose delle norme sulla costituzione e sulla deliberazione, sono obbligatorie per tutti i condomini.